Co kontroluji u nemovitosti ještě před zahájením prodeje
Když přebírám nemovitost do prodeje, nezačínám fotografem.
Profesionální fotografie, video, dron, 3D prohlídka nebo příprava interiéru jsou samozřejmě důležité. Jenže ještě předtím potřebuju odpověď na podstatně méně atraktivní otázku:
Co vlastně prodáváme?
Nejen podle toho, co stojí na místě. Ale také podle katastru, stavební dokumentace, prohlášení vlastníka, územního plánu a dalších podkladů.
Fotografie domu při západu slunce mají bezpochyby lepší marketing než prohlášení vlastníka nebo pasport stavby. Kupujícího s hypotékou ale nakonec může zajímat právě ten druhý.
A čím dřív případný problém zjistím, tím větší mám prostor ho vyřešit ještě před tím, než máme kupujícího, rezervaci a banku čekající na podklady.
List vlastnictví je teprve začátek
Jedna z prvních věcí, kterou kontroluji, je samozřejmě katastr nemovitostí.
Dívám se na vlastníky, předmět prodeje, jednotlivé parcely, podíly, zástavní práva, věcná břemena a další zápisy, které mohou mít na prodej vliv.
Zástava sama o sobě obvykle neznamená, že nemovitost nelze prodat. Stejně tak věcné břemeno nemusí představovat zásadní problém.
Potřebuju ale vědět, že tam je, čeho se týká a jak ovlivní další postup.
U domu zároveň porovnávám katastrální mapu s tím, co skutečně stojí na pozemku.
Katastr má totiž jednu nepříjemnou vlastnost: argument „ono to takhle stojí už třicet let“ na něj většinou příliš nefunguje.
U bytu chci vidět prohlášení vlastníka
U bytu nekontroluji jen číslo jednotky a počet metrů uvedený v původním inzerátu.
Chci vidět prohlášení vlastníka.
Z něj zjistím, jak je jednotka skutečně vymezena, jakou má podle oficiálního dokumentu plochu, jaké má podíly na společných částech domu a co vlastně náleží k jejímu užívání.
To může být důležité třeba u sklepa, balkonu, lodžie, terasy nebo dalších prostor, které majitel běžně považuje za „svoje“.
A většinou opravdu svoje nějakým způsobem jsou. Jen právní definice občas používá trochu méně romantický jazyk než majitel.
Raději si proto skutečný stav ověřím předem, než aby ho začal řešit kupující nebo jeho advokát těsně před podpisem.
Chci vědět, jestli prodávající nedluží SVJ
U bytu si také nechávám vystavit potvrzení o případných dluzích vůči SVJ – ideálně samozřejmě potvrzení, že žádné nejsou.
Není to jen papír do složky.
Občanský zákoník řeší při převodu jednotky přechod některých dluhů souvisejících se správou domu a pozemku a prodávající má kupujícímu doložit potvrzení osoby odpovědné za správu domu o existenci těchto dluhů, případně že žádné nejsou.
Pro kupujícího je to podle mě naprosto legitimní informace.
Když kupuju byt za několik milionů, klíče jsou příjemný bonus. Cizí nedoplatek už o něco méně.
A zpravidla volám i předsedovi SVJ
Neznamená to, že před každým prodejem pročítám zápisy z posledních deseti shromáždění vlastníků.
Ale zpravidla zavolám předsedovi SVJ nebo člověku, který dům dobře zná, a jednoduše se zeptám:
Je něco podstatného, co bych měl před prodejem vědět?
Zajímají mě například případné úvěry domu, větší plánované opravy nebo jiné záležitosti, které mohou být pro budoucího vlastníka důležité.
Ne všechno totiž najdete na listu vlastnictví.
Pokud vím, že dům čeká větší investice, raději ji kupujícímu řeknu rovnou, než aby se o ní dozvěděl ve chvíli, kdy už si v hlavě rozmístil nábytek.
U domu mě zajímá, jestli skutečnost odpovídá dokumentaci
U rodinných domů bývá situace ještě zajímavější.
Za desítky let někdo přistaví verandu, garáž nebo dílnu, změní dispozici nebo začne část stavby využívat jinak.
A současný majitel o případném nesouladu nemusí vůbec vědět. Úpravu mohl provést jeho otec, dědeček nebo někdo, kdo už se k ní bohužel vyjadřovat nebude.
U jednoho prodeje jsme například zjistili nesoulad právě u verandy.
Nestačilo říct, že tam přece stojí už dlouho. Do řešení se zapojil projektant a geodet, vznikl geometrický plán a následně se řešila potřebná dokumentace a pasport stavby.
Přesně proto tyhle věci raději kontroluju předem.
Protože čas plyne jinak, když připravujete nemovitost k prodeji, a jinak, když už kupujícímu běží hypotéka.
Když dokumentace chybí, řeším pasport
Většinou potřebnou dokumentaci máme.
Pokud ale chybí nebo neodpovídá skutečnému provedení stavby, řeším, co je potřeba doplnit.
Současný stavební zákon ukládá vlastníkovi uchovávat po dobu trvání stavby dokumentaci odpovídající skutečnému provedení. Pokud se dokumentace nedochovala nebo není v náležitém stavu a stavba byla povolena, zákon počítá s pořízením pasportu stavby.
Pokud je pasport potřeba, využívám člověka, se kterým mám zkušenost a se kterým ho klientovi zajistíme.
Nejsem zastáncem toho, aby se každá drobnost preventivně proměnila v administrativní olympiádu.
Pokud ale dokumentace skutečně chybí nebo zásadně nesedí se skutečností, chci o tom vědět předem.
PENB není jen písmeno G v inzerátu
Podobně přistupuju k průkazu energetické náročnosti budovy.
Při prodeji zákon ukládá vlastníkovi v příslušných případech PENB opatřit, předložit ho možnému kupujícímu ještě před uzavřením smlouvy a kupujícímu ho nejpozději při podpisu kupní smlouvy předat.
Pokud makléř nedostane grafickou část průkazu, musí v inzerci použít nejhorší energetickou třídu.
To ale neznamená, že písmeno G je kouzelná formule, po jejímž napsání PENB přestane existovat.
Za porušení některých povinností souvisejících s PENB může být fyzické osobě podle zákona uložena pokuta až 200 000 Kč.
Existují samozřejmě zákonné výjimky.
Například pokud byla budova postavena a její poslední větší změna proběhla před 1. lednem 1947, nemusí se při prodeji PENB opatřovat, pokud se na tom obě strany písemně dohodnou.
Specifické mohou být také objekty, které nemají upravované vnitřní prostředí. Tam nechávám konkrétní situaci posoudit energetickým specialistou a případně si nechám vystavit potvrzení.
Pokud PENB potřebujeme a není k dispozici, mám člověka, se kterým dlouhodobě spolupracuju, a klientovi jeho zpracování zajistíme.
U bytu může mít PENB trochu jiný postup
U bytové jednotky se běžně pracuje s PENB zpracovaným pro celý dům.
Vlastník jednotky si ho proto vyžádá od SVJ nebo správce. Pokud mu průkaz ani po písemném vyžádání není předán, zákon umožňuje za stanovených podmínek nahradit jej vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie pro danou jednotku za předchozí tři roky.
Takže ani tady moje práce nekončí u automatického napsání G do inzerátu.
Nejdřív chci zjistit, co skutečně máme k dispozici.
U pozemku mi nestačí věta „je stavební“
Tohle je podle mě důležité i pro člověka, který se rozhodne prodávat pozemek sám.
Majitel řekne:
„Je to stavební.“
Dobře.
Ale co se tam skutečně může postavit? Jaká je zastavitelnost? Jaké jsou další podmínky? Jak je zajištěný přístup? Co inženýrské sítě?
A moje oblíbené:
„Vedle přece dům stojí.“
To je zajímavá informace. Územní plán to ale úplně nenahrazuje.
Proto si možnosti výstavby ověřuju.
Nechávám si vydat alespoň prvotní písemnou informaci, klidně e-mailem, a pokud je to potřeba, souběžně čekám na oficiální vyjádření přes Portál stavebníka.
Teprve potom mám výrazně větší jistotu, co můžu zájemcům o pozemku skutečně tvrdit.
Technickému stavu rozumím. Stavební inspektor ale nejsem
Mám vystudovanou stavební průmyslovku, takže se na nemovitost přirozeně dívám i technickým pohledem.
Všimnu si některých konstrukčních souvislostí, dokážu poznat věci, na které má smysl se dál ptát, a někdy už při první návštěvě vidím, že bude potřeba něco důkladněji prověřit.
Ale nemám razítko stavebního inspektora.
A stavební průmyslovka ze mě po letech praxe stále ještě neudělala statika, geodeta, projektanta a energetického specialistu v jedné osobě.
Když se dostaneme za hranici toho, co můžu spolehlivě posoudit, přizvu člověka, který dané problematice skutečně rozumí.
Podle mě je mnohem profesionálnější říct:
„Tohle už potřebujeme ověřit u specialisty.“
než vypadat sebevědomě a doufat, že to nějak dopadne.
Ani nesoulad nemusí automaticky zastavit prodej
Důležitá věc je, že cílem této kontroly není hledat důvody, proč nemovitost nejde prodat.
Většina problémů má nějaké řešení.
Řešil jsem například případ staré garáže, jejíž stav nebyl z hlediska dokumentace ideální.
Kupující o situaci věděl a byl ochotný následnou legalizaci řešit sám. Současně ale nákup financoval hypotékou.
Nakonec se obchod nastavil tak, že parcela, na které problematická garáž stála, nebyla zahrnuta do zástavy banky.
Hypotéka i koupě tak mohly proběhnout a další řešení stavby zůstalo na novém vlastníkovi.
To je podle mě dobrý příklad toho, proč není cílem říct:
„Je tam problém. Konec.“
Cílem je problém najít, otevřeně ho popsat a zjistit, jestli existuje rozumné řešení pro prodávajícího, kupujícího i financující banku.
Banka totiž neřeší jen příjem kupujícího
Pokud kupující financuje nákup hypotékou, vstupuje do celé transakce další důležitý hráč.
Banka.
Její odhadce může řešit nejen hodnotu nemovitosti, ale také to, co má být skutečně předmětem zástavy a zda stav nemovitosti odpovídá dostupným podkladům.
Nesoulad, kterého si při běžné prohlídce skoro nikdo nevšimne, tak může začít být velmi zajímavý právě ve chvíli, kdy má banka na nemovitost půjčit několik milionů.
Banky mají v tomto směru občas méně dobrodružnou povahu než prodávající.
A proto znovu platí:
Raději to zjistit před rezervací než po ní.
Co bych doporučil člověku, který prodává sám
Nemovitost je samozřejmě možné prodat i bez realitního makléře.
Jen bych před fotografováním a zveřejněním inzerátu doporučil věnovat čas i části přípravy, která na Instagramu většinou příliš lajků neposbírá.
Ověřit si vlastnické vztahy a katastr, připravit stavební dokumentaci, zjistit situaci kolem PENB, u bytu vytáhnout prohlášení vlastníka a potřebné podklady od SVJ, ověřit případné dluhy a u pozemku skutečně prověřit možnosti využití.
Ne proto, že by každá nemovitost musela být dokonalá.
Nemusí.
Starší dům může mít svoje nedostatky. Na nemovitosti může být zástava. SVJ může splácet úvěr. Nějaký dokument může být potřeba doplnit.
To všechno může být řešitelné.
Rozdíl je v tom, jestli o tom víte před prvním zájemcem, nebo to zjistíte týden před podpisem kupní smlouvy.
Dobrý prodej podle mě nezačíná inzerátem
Teprve potom přichází příprava interiéru, profesionální fotograf, video, dron, 3D prohlídka, sociální sítě a reklama.
Marketing dokáže nemovitosti výrazně pomoct.
Dokáže přivést více zájemců a v některých případech ovlivnit i výslednou cenu.
Ale nevyřeší problém, který jsme měli zjistit ještě před první prohlídkou.
Proto pro mě dobrý prodej nemovitosti nezačíná tlačítkem „Zveřejnit inzerát“.
Začíná tím, že si nejdřív opravdu zjistím:
Co prodáváme, v jakém je to stavu a máme k tomu správné podklady?
Teprve potom má podle mě smysl ukázat nemovitost trhu.
Článek popisuje můj běžný pracovní postup a zkušenosti z realitní praxe. Každá nemovitost je jiná a konkrétní právní, stavební, energetickou nebo finanční situaci je potřeba posoudit individuálně.
