Dům viděly desetitisíce lidí online. Kupující nakonec rozhoupala plachta na plotě
Profesionální fotografie, dron, Matterport, virtuální staging, placená reklama, sociální sítě a video na TikToku.
Na Facebooku měla propagace domu dosah přes 54 000 a video na TikToku přes 23 000 zhlédnutí.
A co nakonec přimělo budoucí kupující objednat se na prohlídku?
Plachta NA PRODEJ na plotě.
Prodej rodinného domu v Kovači u Jičína je pro mě pěknou ukázkou toho, že při prodeji nemovitosti neexistuje jeden zázračný marketingový kanál. Jednotlivé věci se doplňují – a někdy se důležitou součástí celé skládačky stane právě ta nejjednodušší.
Začalo to doporučením
K tomuto prodeji jsem se dostal způsobem, kterého si cením asi nejvíc – na doporučení klienta, se kterým se známe už řadu let.
V minulosti jsem mu jednu nemovitost prodal a další pronajal. Když se následně řešil prodej rodinného domu v Kovači, doporučil mě jeho majiteli.
Pro mě je podobné doporučení možná lepší vizitkou než jakákoliv reklama. Člověk už ví, jak pracuji, má se mnou vlastní zkušenost a přesto – nebo právě proto – mě doporučí někomu dalšímu.
A tím začal prodej, který nakonec trval několik měsíců a docela dobře ukázal, proč má smysl při prodeji kombinovat moderní marketing i úplně obyčejné věci.
Začínali jsme na 12,4 milionu
Dům jsme začali nabízet během srpna 2024 za cenu přibližně 12,4 milionu korun.
Nešlo přitom o nemovitost, kterou by stačilo nafotit mobilem, nahrát na realitní portál a čekat.
Dům nabízel přibližně 186 m² obytné plochy, pozemek o výměře přes 2 400 m² a také samostatný objekt s dvougaráží, kuchyňkou a zastřešeným posezením. Na zahradě nechyběl bazén, jezírko s molem ani dětské hřiště.
U podobné nemovitosti považuji za důležité, aby si zájemce dokázal udělat co nejlepší představu ještě před samotnou návštěvou.
Proto jsme připravili profesionální fotografie, virtuální staging, 3D prohlídku Matterport, záběry z dronu a video na sociální sítě. Nabídku jsem zároveň propagoval placenou reklamou a sdílením do relevantních skupin na Facebooku.
Výsledkem byl dosah přes 54 000 na Facebooku a video na TikToku s více než 23 000 zhlédnutími.
Na jednu nemovitost v malé obci u Jičína to rozhodně nebylo málo.
Desetitisíce zhlédnutí ještě neznamenají prodáno
Velký dosah vypadá dobře ve statistikách. Jenže zhlédnutí videa není totéž jako zájemce připravený koupit dům za více než deset milionů korun.
Během prodeje proběhlo přibližně pět až šest prohlídek.
Cena se mezitím zhruba třikrát upravovala směrem dolů. Nešlo o panické zlevňování po pár týdnech, ale o průběžnou reakci na vývoj prodeje a zpětnou vazbu trhu.
Dům neměl žádný zásadní problém, který by prodej komplikoval. Jen bylo potřeba najít člověka, kterému bude dávat smysl kombinace domu, velkého pozemku, lokality a ceny.
A to nějakou dobu trvalo.
A pak přišel 30. prosinec
Budoucí kupující o nabídce věděli už z internetu. Lokalitu navíc dobře znali a měli k ní rodinné vazby.
Přesto se dlouho nic nestalo.
Pak jeli kolem domu a partnerka budoucího kupujícího si všimla plachty NA PRODEJ na plotě.
A právě ta jim dala poslední impuls, aby se ozvali.
Na první prohlídku přijeli 30. prosince 2024.
Je na tom něco lehce absurdního. Do prezentace dáte profesionální fotografie, dron, Matterport, virtuální staging, sociální sítě a placenou reklamu. Na Facebooku dosáhnete přes 54 tisíc lidí, na TikToku získáte přes 23 tisíc zhlédnutí – a nakonec do celé skládačky výrazně promluví kus plachty na plotě.
Jenže právě tak marketing funguje.
Internet zařídil, že nabídku znali. Plachta jim ji připomněla ve správný okamžik. A kombinace obojího nakonec vedla k první prohlídce.
Jedna prohlídka nestačila
Ani po první návštěvě nebylo rozhodnuto.
Kupující byli opatrní. U koupě za více než deset milionů korun se jim ani trochu nedivím.
Na dům se proto přijeli podívat ještě dvakrát.
Celkem absolvovali tři prohlídky a postupně si ověřovali, jestli je dům skutečně tím správným místem pro ně.
Až potom se rozhodli.
Na začátku února, přibližně šest měsíců od zahájení prodeje, jsme nemovitost rezervovali.
Z 12,4 na 10,8 milionu. Cena se během prodeje vyvíjela
Finální prodejní cena byla 10,8 milionu korun.
Cena se během několika měsíců postupně upravovala a při závěrečném jednání si kupující vyjednali ještě přibližně 400 000 Kč dolů.
Prodávající s tím souhlasil. S určitou rezervou pro jednání jsme počítali a výsledná částka pro něj stále byla v přijatelném rozmezí.
Mohlo by být lákavé psát případové studie jen o nemovitostech, které se prodaly za týden a ještě o půl milionu dráž.
Jenže realitní trh takhle pokaždé nefunguje.
Někdy je dobrým výsledkem i to, že šest měsíců pracujete s nabídkou, sledujete reakce trhu, postupně upravujete cenu a nakonec najdete kupujícího, pro kterého nemovitost opravdu dává smysl.
Bez výprodeje po prvním měsíci. Ale také bez předstírání, že původně nastavená cena musí za každou cenu platit navždy.
Málem zůstal v rodině. Tedy v té mojí
Dům měl díky propagaci opravdu velkou pozornost a zaujal dokonce i moji sestru s partnerem.
Nějakou dobu sami vážně přemýšleli, že by ho koupili.
Nakonec ale zvítězila praktičtější stránka věci. Kvůli práci by pro ně každodenní dojíždění nebylo dlouhodobě ideální, takže z koupě sešlo.
I to je při výběru nemovitosti normální. Můžete být z domu nadšení, ale bydlení není jen samotný dům. Rozhoduje lokalita, práce, rodina a to, jak bude každodenní život fungovat za rok nebo za pět let.
Marketing nekončí u internetu
Příběh kupujících je vlastně přesným opakem.
O nabídce věděli z internetu. Lokalitu znali. Měli k ní vazbu. Přesto nějakou dobu nepřišel důvod udělat další krok.
A tím impulsem byla až plachta.
Proto podle mě nedává příliš smysl řešit, jestli při prodeji fungují sociální sítě, realitní portály, placená reklama, video, nebo klasická propagace přímo u nemovitosti.
Každý kanál může oslovit někoho jiného a někdy musí zájemce nabídku potkat několikrát, než se rozhodne skutečně jednat.
Rezervací moje práce neskončila
Po rozhodnutí kupujících bylo potřeba dotáhnout také financování.
Propojil jsem je proto s kolegou, přes kterého se podařilo bez větších komplikací zajistit hypoteční financování.
Během dubna jsme následně podepsali kupní smlouvu a na konci května 2025 proběhlo předání domu.
Od spuštění nabídky do rezervace tak uplynulo přibližně šest měsíců. Celý proces od zahájení prodeje až po předání trval zhruba devět měsíců.
Co si z toho odnáším?
Především to, že velký dosah není cílem. Cílem je prodej.
Profesionální prezentace pomůže nemovitost ukázat v nejlepším světle. Sociální sítě ji mohou dostat k desetitisícům lidí. Matterport umožní projít si dům z gauče a dron ukáže nemovitost i její okolí způsobem, který běžná fotografie neumí.
Ale ani nejlepší marketing neznamená, že se každá nemovitost prodá za týden.
Cena musí reagovat na trh a správný kupující někdy potřebuje čas.
V tomto případě potřeboval tři prohlídky.
A celý prodej mi připomněl ještě jednu jednoduchou věc:
Můžete mít dosah 54 tisíc na Facebooku a 23 tisíc zhlédnutí na TikToku. Ale plachtu na plot bych kvůli tomu ještě nevyhazoval.
