Pasport stavby a katastr nemovitostí: Skutečný případ z praxe
Při prodeji rodinného domu většina lidí řeší hlavně cenu, fotografie, inzerci a hledání kupujícího. Jenže občas se při přípravě ukáže, že největší problém není najít člověka, který chce dům koupit.
Nejdřív je potřeba zjistit, co vlastně prodáváme – a jestli skutečný stav odpovídá stavební dokumentaci a údajům v katastru nemovitostí.
Přesně to se stalo u jednoho rodinného domu, jehož prodej jsem přibližně před rokem zprostředkovával.
Při kontrole podkladů jsem zjistil, že skutečný stav domu neodpovídá dochované stavební dokumentaci. Konkrétně šlo o verandu, která nebyla správně zakreslená, a zároveň k domu nebyla k dispozici aktuální dokumentace skutečného provedení stavby.
U starších rodinných domů to není nic mimořádného. Za několik desítek let se něco přistaví, něco předělá, dokumentace se někam založí a po dalších dvaceti letech už nikdo přesně neví kam.
V tomto případě byla situace poměrně jasná – veranda fyzicky existovala, v dokumentaci ale správně zachycená nebyla.
A při prodeji už takový rozdíl problém být může.
Nesoulad mezi skutečným stavem nemovitosti, stavební dokumentací a údaji v katastru může komplikovat financování hypotékou, samotný převod i budoucí stavební úpravy.
Proto podobné věci kontroluji už během přípravy prodeje.
Projektant, geodet a pasport stavby
Klientce jsem doporučil projektanta, se kterým dlouhodobě spolupracuji, a začali jsme situaci řešit.
Bylo potřeba zpracovat pasport stavby, zajistit zaměření geodetem, vyhotovit geometrický plán a připravit podklady tak, aby skutečný stav domu včetně verandy mohl být správně promítnut do dokumentace a následně také do katastru nemovitostí.
To samozřejmě nějakou dobu trvá. Neznamená to ale automaticky, že musí celou dobu stát i samotný prodej.
Pokud projektant a geodet na dokumentaci pracují a je jasné, jaký problém řešíme a jaký bude další postup, lze v řadě případů začít nemovitost nabízet už během tohoto procesu.
Důležité je nesoulad objevit včas.
Horší varianta je, když ho jako první objeví například odhadce banky ve chvíli, kdy už máte kupujícího, podepsanou rezervaci a všichni počítají s konkrétním termínem čerpání hypotéky.
To už bývá podstatně méně příjemná část prodeje.
Projektant hotovo. Geodet hotovo. A pak přišel poslední krok
Projektant i geodet svou práci dokončili. Vznikl pasport stavby, geometrický plán a potřebné podklady. Dokumentace byla předána tehdejší majitelce a zbývalo dokončit poslední administrativní krok.
Podat vše tam, kam bylo potřeba.
Dům se následně prodal a nový majitel nemovitost převzal.
Zdálo se, že je vyřešeno.
Nebyla.
Přibližně po roce se mi nový vlastník ozval s tím, že při řešení jiné záležitosti zjistil, že veranda stále není v katastru nemovitostí zakreslená.
To mě samozřejmě překvapilo. Věděl jsem totiž, že projektant i geodet vše připravili a potřebné dokumenty existují.
Začal jsem proto dohledávat původní podklady a komunikovat s příslušným pracovištěm katastrálního úřadu.
A nakonec jsme zjistili, kde se celý proces zastavil.
Projektant svou práci udělal.
Geodet svou práci udělal.
Dokumentace byla připravená.
Podklady byly předané.
Jen už je nikdo nepodal.
Po pasportu, zaměření, geometrickém plánu a celé přípravě tak zůstal nedokončený poslední administrativní krok.
Prodej byl dávno dokončen. Přesto jsme se k tomu vrátili
V okamžiku, kdy byl dům prodán a připravené podklady byly předány tehdejší majitelce, byla moje práce v rámci zprostředkování dokončena. Samotné podání dokumentace už bylo na straně vlastnice.
Po roce jsem tedy mohl vysvětlit, kde nastal problém, předat informace a tím celou věc uzavřít.
To mi ale nedávalo příliš smysl.
Původní dokumentaci jsme proto znovu dohledali a s klientkou jsme společně vyrazili na katastrální úřad. Tam nám pracovníci pomohli s potřebnou žádostí a celý proces jsme znovu uvedli do pohybu.
Ne proto, že bych po roce musel. Jednoduše se zajímám o to, aby obchody, které zprostředkuji, dopadly dobře i poté, co je podepsáno a předáno. Jednak kvůli klientům a jednak proto, že se mi pak lépe spí.
A když už jsme verandu dostali přes projektanta a geodeta, byla by škoda nechat se nakonec porazit podatelnou.
Teď už by měl být celý proces definitivně dokončen a evidence uvedena do souladu se skutečným stavem.
Proč je pasport stavby důležitý?
Podle stavebního zákona je vlastník stavby povinen po celou dobu jejího trvání uchovávat dokumentaci odpovídající skutečnému provedení podle vydaných povolení. Pokud se potřebná dokumentace nedochovala nebo není v náležitém stavu, zákon v příslušných případech ukládá vlastníkovi pořídit pasport stavby.
V praxi se s chybějící nebo neaktuální dokumentací setkávám hlavně u starších rodinných domů.
Někde chybí přístavba, jinde se v průběhu let změnila dispozice a někdy dokumentace existovala, ale po několika změnách vlastníků už ji jednoduše nikdo nemá.
Samotná existence nesouladu přitom automaticky neznamená, že nemovitost nelze začít prodávat.
Zásadní je o problému vědět a začít ho řešit včas.
Pasport stavby, geometrický plán ani další dokumentace nemusí být v každém případě hotové ještě před zveřejněním nabídky. Pokud se vše začne řešit dostatečně dopředu, může projektant nebo geodet pracovat souběžně s přípravou a nabídkou nemovitosti.
Cílem není prodej na několik měsíců zastavit kvůli každému chybějícímu dokumentu.
Cílem je vědět, co je potřeba vyřešit a v jakém okamžiku musí být vše připravené.
Fotografie jsou vidět. Tohle většinou ne.
Při prezentaci nemovitostí používám profesionální fotografie, video, virtuální prohlídky a další marketingové nástroje. Je to část práce realitního makléře, kterou veřejnost vidí nejvíc.
Kontrola stavební dokumentace už na sociálních sítích tolik pozornosti nepřitáhne.
Přitom právě při ní se někdy podaří objevit problém, který by jinak vyplaval na povrch až ve chvíli, kdy je obchod dávno rozběhnutý.
Proto při přípravě prodeje neřeším jen to, jak bude nemovitost vypadat v inzerátu, ale také dostupnou dokumentaci a případné nesrovnalosti, které by mohly celý obchod později zkomplikovat.
Pokud narazíme na problém, samozřejmě ze mě není projektant ani geodet. Od toho jsou odborníci.
Moje práce je mimo jiné poznat, kdy je potřeba je zavolat.
A následně jejich práci koordinovat s průběhem prodeje tak, aby se kvůli problému, který bylo možné objevit předem, nezastavil celý obchod.
Nejčastější otázky k pasportu stavby
Musí mít každý dům pasport stavby?
Ne. Pokud existuje řádná dokumentace odpovídající skutečnému stavu, není důvod vytvářet pasport jen proto, že se nemovitost prodává. Pasport se řeší zejména v případech, kdy se potřebná dokumentace nedochovala nebo není v náležitém stavu.
Kdo může pasport stavby zpracovat?
Záleží na charakteru stavby. V praxi proto klientům doporučuji projektanta nebo jiného odborníka s odpovídající kvalifikací.
Kdy je potřeba geometrický plán?
Například pokud je potřeba zaměřit změnu stavby a následně ji promítnout do evidence katastru nemovitostí. Konkrétní postup závisí na charakteru zjištěného nesouladu.
Může nesoulad způsobit problém s hypotékou?
Ano. Na nesoulad může upozornit například odhadce banky a jeho vyřešení pak může ovlivnit další postup při financování. Proto je lepší podobné věci prověřit ještě předtím, než se obchod dostane do této fáze.
Musí se kvůli pasportu odložit prodej?
Ne vždy. V řadě případů lze nemovitost začít nabízet už během přípravy dokumentace. Vždy záleží na konkrétní situaci a na tom, co přesně je potřeba napravit.
Vyřeší to za vlastníka realitní makléř?
Samotný pasport, geometrický plán a další odborné podklady zpracovávají příslušní specialisté a některé povinnosti samozřejmě zůstávají na vlastníkovi.
Pokud ale při přípravě prodeje na nesoulad narazím, pomohu určit další postup, propojit klienta s projektantem, geodetem nebo jiným odborníkem a koordinovat řešení s průběhem prodeje.
Práce realitního makléře nekončí vytvořením inzerátu
Na tomto případu je podle mě nejzajímavější právě to, že problém nebyl v hledání kupujícího ani ve vyjednávání o ceně.
Byla to nesrovnalost ve stavební dokumentaci, kterou bylo potřeba odhalit a začít řešit ještě během přípravy prodeje.
Podařilo se zajistit projektanta, geodeta i potřebnou dokumentaci. A když se po roce ukázalo, že poslední administrativní krok nebyl dokončen, vrátili jsme se k němu a pomohli ho dotáhnout.
Právě proto považuji kontrolu technického a dokumentačního stavu za důležitou součást přípravy nemovitosti.
Dobrý inzerát pomůže najít kupujícího. Dobře připravená nemovitost pomůže, aby se z něj opravdu stal nový vlastník.
Pokud si nejste jistí, zda skutečný stav vašeho domu odpovídá stavební dokumentaci a údajům v katastru nemovitostí, má smysl to prověřit ještě před zahájením prodeje.
Čím dříve se případný problém objeví, tím více času je na jeho řešení – a tím menší je šance, že se připomene přesně ve chvíli, kdy se to hodí nejméně.
