Pasport stavby a katastr nemovitostí: Skutečný případ z praxe
Pasport stavby, stavební dokumentace a katastr nemovitostí: Skutečný případ z praxe realitního makléře
Při prodeji nemovitosti většina lidí řeší především cenu, fotografie, prezentaci nebo kupní smlouvu. Stejně důležité je ale ověřit, zda skutečný stav domu odpovídá stavební dokumentaci a údajům vedeným v katastru nemovitostí. Pokud tomu tak není, mohou vzniknout komplikace při prodeji, financování hypotékou i budoucích stavebních úpravách.
V tomto článku popisuji skutečný případ ze své praxe, kdy se podařilo nesoulad odhalit ještě před prodejem. Přesto se po roce ukázalo, že administrativní proces nebyl dokončen a bylo potřeba celou záležitost znovu vyřešit.
Při prodeji jsme zjistili nesoulad mezi skutečným stavem a dokumentací
Před přibližně rokem jsem zprostředkovával prodej rodinného domu. Během přípravy nemovitosti jsem zjistil, že skutečný stav domu neodpovídá dochované stavební dokumentaci ani údajům, které bylo možné ověřit.
Konkrétně se jednalo o verandu, která nebyla řádně zakreslena, a zároveň se ukázalo, že k nemovitosti nebyl k dispozici pasport stavby ani aktuální dokumentace skutečného provedení stavby.
Takové situace nejsou u starších nemovitostí výjimečné. Pokud se ale nevyřeší včas, mohou později komplikovat převod vlastnického práva, financování hypotékou nebo další stavební úpravy.
Ve své praxi se s podobnými případy setkávám opakovaně. Nejčastěji jde o starší rodinné domy, u kterých byly v minulosti provedeny přístavby nebo jiné stavební úpravy, ale stavební dokumentace již nebyla aktualizována nebo se v průběhu let nedochovala. Právě proto považuji kontrolu dokumentace za běžnou součást přípravy každé nemovitosti k prodeji.
Jak jsme situaci vyřešili ještě před prodejem
Klientce jsem doporučil projektanta, se kterým dlouhodobě spolupracuji.
Byly provedeny všechny potřebné kroky:
- zpracování pasportu stavby,
- zaměření stavby geodetem,
- vyhotovení geometrického plánu,
- zakreslení skutečného stavu domu včetně verandy,
- zajištění potřebných podkladů a potvrzení pro stavební úřad a katastr nemovitostí.
Po dokončení prací byly veškeré dokumenty předány prodávající s tím, že posledním krokem bude jejich podání na katastr nemovitostí.
Je důležité zmínit, že pasport stavby ani geometrický plán nemusí být vždy dokončeny ještě před samotným zahájením prodeje. Ve většině případů lze nemovitost začít nabízet už ve chvíli, kdy projektant nebo geodet na dokumentaci pracují.
Důležité ale je začít tyto záležitosti řešit co nejdříve. Díky tomu je dostatek času vše dokončit ještě před podpisem kupní smlouvy, čerpáním hypotečního úvěru nebo zápisem vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Po roce přišlo překvapení
Přibližně po roce se mi ozval nový vlastník domu.
Při řešení jiné záležitosti zjistil, že veranda stále není v katastru nemovitostí zakreslena. Na první pohled to působilo velmi zvláštně, protože jsem věděl, že celý proces byl před prodejem odborně připraven.
Začal jsem proto dohledávat kompletní dokumentaci z prodeje, kontaktoval jsem příslušné pracoviště katastrálního úřadu a společně jsme ověřili, kde celý proces skončil.
Ukázalo se, že projektant i geodet odvedli svou práci správně a všechny potřebné podklady byly připraveny i předány prodávající. V průběhu řešení celé situace ale nedošlo k jejich podání na katastr nemovitostí. Jednoduše řečeno – poslední administrativní krok, na kterém jsme byli předem domluveni, nebyl dokončen.
Nešlo o chybu projektanta ani geodeta. Veškerá dokumentace byla připravena správně. Stává se, že při řešení prodeje, stěhování a dalších povinností některý administrativní krok jednoduše zapadne. Přesně to se stalo i v tomto případě.
Přesto jsme situaci společně dokončili
Je důležité říct jednu věc.
V okamžiku, kdy byl dům prodán a veškeré podklady byly předány prodávající, byla moje smluvní práce splněna. Podání připravených podkladů na katastr nemovitostí bylo již na straně tehdejší vlastnice nemovitosti.
Přesto jsem nechtěl situaci nechat bez řešení.
S klientkou jsme společně navštívili katastrální úřad, kde nám pracovníci pomohli s vyplněním potřebné žádosti. Dohledali jsme původní dokumentaci a vše znovu uvedli do správného procesu.
Věřím, že během krátké doby bude evidence odpovídat skutečnému stavu.
Neudělal jsem to proto, že bych musel. Udělal jsem to proto, že považuji za samozřejmé klientům pomoci i ve chvíli, kdy už moje zákonná ani smluvní povinnost skončila.
Proč je pasport stavby a stavební dokumentace důležitá?
Podle zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon, je vlastník stavby povinen uchovávat dokumentaci odpovídající skutečnému provedení stavby. Pokud se dokumentace nedochovala nebo neodpovídá skutečnosti, je vlastník povinen zajistit její pořízení nebo doplnění, typicky formou pasportu stavby.
V praxi se s chybějící nebo neaktuální dokumentací setkávám především u starších rodinných domů, kde v minulosti proběhly přístavby, změny dispozic nebo jiné stavební úpravy, které již nebyly promítnuty do dokumentace.
Správná stavební dokumentace má význam například při:
- prodeji nemovitosti,
- čerpání hypotečního úvěru,
- rekonstrukci nebo přístavbě,
- jednání se stavebním úřadem,
- řešení pojistných událostí,
- dědickém řízení.
Jak podobným problémům předcházím
Podobným situacím se snažím předcházet ještě před zveřejněním nabídky. Neřeším pouze prezentaci nemovitosti nebo nastavení prodejní ceny, ale kontroluji také dostupnou stavební dokumentaci, soulad skutečného stavu s evidencí a další okolnosti, které by mohly průběh prodeje zkomplikovat.
Pokud zjistím nesrovnalost, doporučím klientovi vhodný postup a v případě potřeby zajistím spolupráci s projektantem, geodetem nebo dalšími odborníky.
Zároveň klientům vysvětluji, že není vždy nutné čekat na dokončení celé dokumentace, aby bylo možné zahájit prodej. Důležité je ale začít vše řešit včas, aby potřebné podklady byly připravené nejpozději ve chvíli, kdy jsou skutečně potřeba.
Ve většině případů tak lze předejít zbytečným komplikacím i časovým prodlevám.
Práce realitního makléře není jen o marketingu
Moderní prezentace nemovitosti je důležitá.
Profesionální fotografie, video, 3D virtuální prohlídka nebo cílená propagace pomáhají oslovit kupující.
Stejně důležité je ale prověřit i technický a právní stav nemovitosti.
Ve své praxi proto řeším mimo jiné:
- kontrolu stavební dokumentace,
- soulad skutečného stavu s katastrem nemovitostí,
- doporučení projektanta nebo geodeta,
- komunikaci s úřady,
- koordinaci celého procesu tak, aby prodej proběhl co nejbezpečněji.
Často právě tyto činnosti rozhodnou o tom, zda prodej proběhne bez komplikací.
Nejčastější otázky (FAQ)
Musí mít vlastník pasport stavby?
Pokud se původní stavební dokumentace nedochovala nebo neodpovídá skutečnému stavu stavby, je zpravidla potřeba zajistit pasport stavby nebo jinou odpovídající dokumentaci podle stavebního zákona.
Kdo může pasport stavby zpracovat?
Pasport stavby zpravidla zpracovává autorizovaný projektant nebo jiná oprávněná osoba podle charakteru stavby.
Kdy je potřeba geometrický plán?
Geometrický plán se pořizuje například tehdy, když je potřeba zaměřit změny stavby nebo je promítnout do evidence katastru nemovitostí.
Může nesoulad mezi skutečným stavem a katastrem způsobit problémy?
Ano. Může komplikovat prodej nemovitosti, financování hypotékou i budoucí stavební řízení.
Může nesoulad ovlivnit hypotéku?
Ano. Banka nebo odhadce mohou na nesoulad upozornit a požadovat jeho vyřešení ještě před schválením nebo čerpáním hypotečního úvěru.
Pomůže s tím realitní makléř?
Záleží na konkrétním makléři. Osobně podobné situace řeším pravidelně a v případě potřeby klientům doporučuji prověřené odborníky – projektanty, geodety i další specialisty.
Závěr
Každá nemovitost má svůj příběh.
Někdy je potřeba řešit pouze prezentaci a hledání kupujícího. Jindy je nutné nejprve vyřešit technické nebo administrativní záležitosti, které na první pohled nejsou vidět.
Každá nemovitost je jiná a neexistuje jedno univerzální řešení. Důležité je včas odhalit případné komplikace, správně určit jejich prioritu a zvolit takový postup, který umožní připravit nemovitost k prodeji efektivně, bezpečně a bez zbytečných prodlev.
Právě v takových chvílích se ukazuje, že práce realitního makléře nekončí vytvořením inzerátu nebo podpisem kupní smlouvy. Důležité je umět rozpoznat potenciální problém, najít vhodné řešení a klienta bezpečně provést celým procesem.
Pokud si nejste jistí, zda je vaše nemovitost připravena k prodeji po právní i technické stránce, rád ji s vámi projdu a pomohu odhalit případné nesrovnalosti ještě před tím, než se stanou překážkou úspěšného prodeje.
