Prodej bytu v Bradleci: jak se podařilo dosáhnout ceny o 620 000 Kč vyšší
Prodej bytu v Bradleci: o 620 000 Kč nad nabídkovou cenu
Na začátku roku 2026 jsem dostal do nabídky byt 2+kk v Bradleci u Mladé Boleslavi.
Už při nastavování prodejní strategie jsme se s majiteli rozhodli pro poměrně ambiciózní nabídkovou cenu. V přepočtu se pohybovala těsně pod hranicí 100 000 Kč za m².
Takže žádná strategie „dáme to levně a uvidíme, co se stane“.
Cena byla od začátku nastavena vysoko.
Přesto se o byt vážně zajímali čtyři zájemci a výsledná nabídka nakonec překonala původní cenu o 620 000 Kč.
A právě způsob, jakým jsme se k tomuto výsledku dostali, je podle mě zajímavější než samotné číslo.
Byt měl co nabídnout
Bradlec leží v bezprostřední blízkosti Mladé Boleslavi a nabízí kombinaci klidnějšího bydlení a dobré dostupnosti města. V obci je navíc mateřská i základní škola.
Samotný byt 2+kk měl několik vlastností, které ho od běžné nabídky odlišovaly.
Součástí byla přibližně 10m² zimní zahrada, garážové stání a další možnost parkování přímo před ním. Z bytu byl zároveň přímý vstup na společnou zahradu s krbem a příjemným zázemím pro obyvatele domu.
Bylo tedy na čem stavět.
Teď už jen zařídit, aby o tom vědělo dost lidí.
Nestačilo byt jen vystavit na portál
Před spuštěním nabídky proběhl profesionální homestaging a následně profesionální focení.
Připravili jsme také virtuální prohlídku, vlastní webovou prezentaci a Reels video. Vedle standardních realitních portálů jsme nabídku propagovali na Facebooku, Instagramu a TikToku.
Právě Reels nakonec získalo desítky tisíc zhlédnutí.
To samozřejmě neznamená, že desítky tisíc lidí chtěly byt koupit.
To bychom pravděpodobně museli přistavět další Bradlec.
Smysl byl jiný.
Dostat nabídku i před lidi, kteří zrovna každý večer neprocházejí realitní portály, ale právě tato nemovitost je může zaujmout.
Jednotlivé části prezentace přitom měly rozdílnou úlohu.
Homestaging a profesionální fotografie měly byt představit v co nejlepší podobě. Virtuální prohlídka umožnila zájemcům projít si ho ještě před osobní návštěvou. Vlastní web soustředil informace na jednom místě a sociální sítě výrazně rozšířily dosah.
Nejde mi tedy o to mít co nejdelší seznam marketingových služeb.
Jde o to dostat konkrétní nemovitost ke konkrétnímu člověku, který ji bude chtít koupit.
Ideálně samozřejmě k několika takovým lidem.
Čtyři vážní zájemci o jeden byt
A přesně to se nakonec stalo.
O koupi bytu projevili vážný zájem čtyři zájemci.
Jeden z nich následně odstoupil, takže zůstali tři lidé připravení byt koupit.
V takové situaci je samozřejmě možné každému zavolat a říct:
„Máme dalšího zájemce.“
Jenže tuto větu už v životě slyšel asi každý, kdo někdy kupoval nemovitost, auto nebo poslední použitou sedačku na internetu.
Chtěl jsem, aby všichni věděli, že konkurence je skutečná.
Proto jsme uspořádali společnou videokonferenci.
Zájemci se navzájem viděli a každý tak věděl, že o byt skutečně stojí více konkrétních lidí.
Následně dostali prostor situaci v klidu zvážit a předložit svoji nejlepší nabídku.
Bez vymyšlených zájemců.
Bez předstírání.
A bez toho, aby někdo musel věřit pouze mému tvrzení, že „je o byt opravdu velký zájem“.
Výsledek: +620 000 Kč
Výsledek překvapil i nás.
Nejvyšší nabídka překonala původní nabídkovou cenu o 620 000 Kč.
A to je důležité zasadit do kontextu.
Nezačínali jsme na ceně, kterou bychom záměrně podstřelili, abychom přilákali co nejvíce lidí a následně cenu vyšroubovali nahoru.
Už původní nabídková cena byla poměrně ambiciózní a pohybovala se těsně pod hranicí 100 000 Kč za metr čtvereční.
Přesto trh ukázal, že pro konkrétního kupujícího měl byt ještě vyšší hodnotu.
Průměrná cena za metr čtvereční je při oceňování samozřejmě důležitá.
Jenže kupující nekupuje průměr.
Kupuje konkrétní byt, jeho dispozici, zimní zahradu, parkování, zahradu, lokalitu a všechno ostatní, co pro něj má nějakou hodnotu.
A pokud se o nabídce vůbec nedozví, nemůže ji koupit.
A komu vlastně patří těch 620 000 Kč navíc?
Tady si dovolím jednu odbočku, protože podle mě stojí za to, aby o tom prodávající věděli ještě před podpisem zprostředkovatelské smlouvy.
Na realitním trhu existuje model odměny, kdy má realitní kancelář sjednanou běžnou provizi a vedle ní si ponechá například ještě 50 % z částky, o kterou se podaří překonat původní nabídkovou cenu.
Osobně takový model považuji za nepřiměřený a troufnu si říct až lichvářský.
A na našem prodeji v Bradleci je krásně vidět proč.
Původní cenu jsme překonali o 620 000 Kč.
Při rozdělení navýšení 50 na 50 by tedy dalších 310 000 Kč získala realitní kancelář a 310 000 Kč majitel.
Kancelář by samozřejmě stále dostala i svoji původně sjednanou provizi.
Takže bych majiteli mohl slavnostně oznámit, že jsme jeho byt prodali o 620 000 Kč dráž.
A hned druhou větou dodat, že 310 000 Kč z toho si vezmu já.
To už je podle mě trochu méně slavnostní část telefonátu.
Samozřejmě chápu princip motivační složky odměny. Makléř má mít zájem dosáhnout pro prodávajícího co nejlepší ceny.
Jenže přesně to považuji za svoji práci.
Kvalitní příprava nemovitosti, marketing, vytvoření dostatečného zájmu, jednání s kupujícími a snaha dosáhnout co nejlepšího výsledku nejsou nadstandardní služby, které začínají až ve chvíli, kdy překonáme nabídkovou cenu.
Jsou součástí práce, za kterou dostávám sjednanou provizi.
Pokud je navíc moje provize stanovena procentem z konečné kupní ceny, motivace je v systému už přirozeně obsažená. Vyšší cena znamená lepší výsledek pro majitele a současně o něco vyšší odměnu pro mě.
Půlit si vedle toho ještě dosažené navýšení podle mě férové není.
A právě proto bych každému prodávajícímu doporučil, aby se před podpisem zprostředkovatelské smlouvy nepodíval pouze na číslo uvedené vedle slova „provize“.
Důležité je přečíst si také, co se stane s částkou dosaženou nad nabídkovou cenu.
Protože provize může na první pohled vypadat velmi zajímavě.
Dokud se nemovitost neprodá dobře. Pak může být zajímavá ještě podstatně víc – hlavně pro realitní kancelář.
V případě tohoto bytu činil rozdíl oproti původní nabídkové ceně 620 000 Kč.
Naprostá většina této částky zůstala tam, kde podle mě zůstat má.
U majitele nemovitosti.
Je to jeho majetek. Mojí prací je pomoci mu dosáhnout co nejlepšího výsledku, ne si následně vzít polovinu toho, co se podařilo získat navíc.
Způsobil marketing navýšení ceny o 620 000 Kč?
Ne.
Alespoň to nelze takhle jednoduše tvrdit.
Reels s desítkami tisíc zhlédnutí samo o sobě nezvýší hodnotu bytu. Homestaging nepřidá nemovitosti deset metrů čtverečních a profesionální fotografie nepřesunou Bradlec o kilometr blíž k Mladé Boleslavi.
Marketing nedokáže změnit samotnou nemovitost.
Dokáže ale výrazně změnit počet lidí, kteří dostanou příležitost ji objevit.
A právě to je jeho úkol.
V tomto případě se podařilo vytvořit dostatečný zájem na to, aby o jeden byt vážně usilovalo několik skutečných kupujících.
Teprve jejich nabídky následně ukázaly, jakou cenu je trh ochoten za konkrétní nemovitost zaplatit.
Marketing vyšší cenu nezaručí. Bez dostatečného zájmu ale často ani nedostane šanci vzniknout.
Co ukázal prodej bytu v Bradleci
Byt je dnes prodaný.
Začínali jsme s cenou těsně pod hranicí 100 000 Kč za m².
Připravili jsme homestaging, profesionální fotografie, virtuální prohlídku, vlastní web, video a propagaci napříč realitními portály a sociálními sítěmi.
Přišli čtyři vážní zájemci.
Jeden odstoupil.
Tři zůstali.
A nejvyšší nabídka nakonec překonala původní nabídkovou cenu o 620 000 Kč.
Neznamená to, že stejný výsledek lze zopakovat u každého bytu nebo domu.
To bych sliboval něco, co nemůžu ovlivnit.
Můžu ale ovlivnit způsob, jakým nemovitost připravím, představím trhu, kolik relevantních lidí se o ní dozví a jak následně se zájemci pracuji.
A pak už nechám rozhodnout trh.
V Bradleci rozhodl docela příjemně.
Majitelům děkuji za důvěru a novým majitelům přeji, aby se jim v bytě dobře bydlelo.
Přemýšlíte o prodeji nemovitosti v Mladé Boleslavi a okolí?
Pokud řešíte prodej bytu nebo domu v Mladé Boleslavi, Bradleci či okolí, můžeme se společně podívat na reálnou hodnotu nemovitosti a způsob, jak ji připravit a nabídnout trhu.
Rekordní cenu předem slíbit neumím.
Udělám ale maximum pro to, aby trh dostal příležitost ukázat, kolik je za vaši nemovitost skutečně ochoten zaplatit.
