Prodej bytu v Bradleci: jak se podařilo dosáhnout ceny o 620 000 Kč vyšší
Případová studie prodeje bytu 2+kk u Mladé Boleslavi
Na začátku roku 2026 jsem dostal do nabídky byt 2+kk v Bradleci u Mladé Boleslavi. Už při nastavování prodejní strategie jsme se s majiteli rozhodli pro poměrně ambiciózní nabídkovou cenu, která se v přepočtu pohybovala těsně pod hranicí 100 000 Kč za m².
Byt je dnes prodaný a konečný výsledek původní cenu překonal o 620 000 Kč.
Nešlo přitom o nemovitost, kterou bychom záměrně nabídli levně s cílem vyvolat cenovou soutěž. Už původní cena byla nastavena vysoko. Přesto se o byt vážně zajímali čtyři zájemci.
Celý prodej je podle mě dobrou ukázkou toho, že o výsledku nerozhoduje pouze cena za metr čtvereční. Důležitá je samotná nemovitost, její příprava, způsob prezentace, rozsah propagace a následná práce se zájemci.
Byt měl co nabídnout
Bradlec leží v bezprostřední blízkosti Mladé Boleslavi a nabízí kombinaci klidnějšího bydlení a dobré dostupnosti města. V obci je navíc mateřská i základní škola.
Samotný byt 2+kk měl několik vlastností, které ho od běžné nabídky odlišovaly.
Součástí byla přibližně 10m² zimní zahrada, garážové stání a další možnost parkování přímo před ním. Z bytu byl zároveň přímý vstup na společnou zahradu s krbem a příjemným zázemím pro obyvatele domu.
Bylo tedy na čem stavět. Nestačilo ale nemovitost pouze nafotit a vystavit na realitní portál.
Smyslem marketingu je oslovit co nejvíce potenciálních kupujících
Před spuštěním nabídky proběhl profesionální homestaging, následovalo profesionální focení a vytvoření Reels videa.
Právě Reels se ukázalo jako velmi silná součást propagace. Video získalo desítky tisíc zhlédnutí a nabídka se tak dostala i k lidem mimo běžné realitní portály.
A přesně v tom vidím jeden z hlavních smyslů marketingu při prodeji nemovitosti.
Nestačí pouze vytvořit kvalitní fotografie a čekat, kdo na inzerát narazí. Cílem je dostat nabídku k co největšímu počtu potenciálních kupujících. Čím více relevantních lidí o prodeji ví, tím větší je šance najít mezi nimi člověka, pro kterého má právě tato konkrétní nemovitost nejvyšší hodnotu.
Proto jsme se nespoléhali pouze na jeden způsob propagace.
Zájemci měli k dispozici virtuální prohlídku, díky které si mohli byt detailně projít ještě před osobní návštěvou. Nemovitost měla vlastní webovou prezentaci a vedle standardních realitních portálů jsme ji aktivně propagovali také na Facebooku, Instagramu a TikToku.
Jednotlivé části prezentace přitom měly rozdílnou úlohu. Homestaging a profesionální fotografie měly nemovitost kvalitně představit. Virtuální prohlídka umožnila zájemcům byt podrobně poznat. Vlastní web soustředil informace na jednom místě a sociální sítě pomohly výrazně rozšířit dosah celé nabídky.
Nejde tedy o to mít co nejvíce marketingových položek v seznamu služeb. Jde o to využít je společně tak, aby se o prodávané nemovitosti dozvědělo co nejvíce lidí, kteří by o ni mohli mít skutečný zájem.
Čtyři vážní zájemci o jeden byt
Výsledkem nebyla jen čísla zhlédnutí na sociálních sítích.
O koupi bytu projevili vážný zájem čtyři zájemci.
Jeden z nich nakonec od svého záměru ustoupil, stále ale zůstalo několik lidí připravených byt koupit.
V takové chvíli přichází otázka, jak postupovat férově vůči prodávajícímu i jednotlivým zájemcům.
Nechtěl jsem používat věty typu „máme dalšího zájemce“ a očekávat, že tomu ostatní jednoduše uvěří.
Proto jsme uspořádali společnou videokonferenci.
Zájemci viděli, že o nemovitost skutečně stojí více konkrétních lidí se stejným cílem. Každý následně dostal prostor situaci v klidu zvážit a předložit svoji nejlepší nabídku.
Bez vymyšlených zájemců a bez umělého vytváření tlaku.
Nejvyšší nabídka překonala původní cenu o 620 000 Kč
Výsledek překvapil i nás.
Nejvyšší nabídka byla o 620 000 Kč vyšší než původní nabídková cena.
To je podstatné právě v kontextu toho, že jsme nezačínali na nízké ceně. Nabídka se už od začátku pohybovala těsně pod hranicí 100 000 Kč za metr čtvereční.
Tento případ podle mě dobře ukazuje, proč se při prodeji snažím oslovit co nejširší okruh potenciálních kupujících.
Stačí totiž jeden člověk, pro kterého má konkrétní nemovitost díky své lokalitě, dispozici, zahradě, parkování nebo jiným vlastnostem větší hodnotu než pro ostatní.
Pokud se o nabídce vůbec nedozví, nemůže ji koupit.
Průměrná cena za metr čtvereční je proto důležitým vodítkem, ale sama o sobě neurčuje, za kolik se konkrétní nemovitost skutečně prodá. Konečnou cenu vždy ověří až trh.
A kdo dostane peníze z navýšení?
Tady mám poměrně jasný názor.
Na realitním trhu existují kanceláře, které mají svůj systém odměny nastavený tak, že si vedle sjednané provize vezmou například ještě 50 % z částky dosažené nad původní nabídkovou cenu.
Osobně takový model považuji za nepřiměřený a troufnu si říct až lichvářský.
Pokud se například podaří prodat nemovitost o 620 000 Kč dráž, znamenalo by to, že jen z tohoto navýšení připadne dalších 310 000 Kč realitní kanceláři a 310 000 Kč majiteli. A to přesto, že kancelář už za svoji práci dostává sjednanou provizi.
Takový princip při své práci používat nechci.
Mým úkolem je podle mě udělat maximum pro to, aby se nemovitost prodala za co nejlepších podmínek pro jejího majitele. Kvalitní prezentace, marketing, jednání se zájemci a snaha dosáhnout co nejlepší ceny nejsou něco navíc, za co bych měl následně požadovat polovinu dosaženého rozdílu. Je to součást práce, za kterou dostávám svoji provizi.
Pokud mám provizi sjednanou procentem z kupní ceny, při vyšší prodejní ceně samozřejmě vzroste v korunách také moje odměna. To považuji za dostatečnou a férovou motivaci pro obě strany.
V případě tohoto bytu činil rozdíl oproti původní nabídkové ceně 620 000 Kč. Naprostá většina této částky tak zůstala tam, kde podle mě zůstat má – u majitele nemovitosti.
Je to jeho majetek. Mojí prací je pomoci mu dosáhnout co nejlepšího výsledku, ne si následně vzít polovinu toho, co se podařilo získat navíc.
Marketing sám vyšší cenu nezaručí. Vytváří ale příležitost
Bylo by příliš jednoduché tvrdit, že Reels s desítkami tisíc zhlédnutí nebo profesionální fotografie samy o sobě způsobily navýšení ceny o 620 000 Kč.
Tak to nefunguje.
Marketing nedokáže změnit vlastnosti nemovitosti ani přinutit kupujícího zaplatit částku, kterou zaplatit nechce.
Dokáže ale něco jiného: výrazně zvýšit šanci, že se nabídka dostane k lidem, kteří právě takovou nemovitost hledají.
Profesionální homestaging, fotografie, virtuální prohlídka, vlastní web, realitní portály, Reels a propagace na Facebooku, Instagramu a TikToku společně rozšiřují okruh lidí, kteří mají možnost nabídku vidět a rozhodnout se, zda je pro ně zajímavá.
V tomto případě následně vznikla situace, kdy mělo o jeden byt vážný zájem několik kupujících. A právě konkurence skutečných zájemců umožnila trhu ukázat, jakou cenu jsou za nemovitost ochotni nabídnout.
Co ukázal prodej bytu v Bradleci
Byt je dnes prodaný a případ uzavřený.
Z původně poměrně ambiciózně nastavené ceny vznikl souběh několika vážných zájemců a nakonec nabídka o 620 000 Kč vyšší.
Neznamená to, že u každé nemovitosti vznikne stejná situace nebo že profesionální marketing automaticky zajistí prodej nad nabídkovou cenou.
Ukazuje ale, proč podle mě nestačí nemovitost pouze vystavit na inzertní portál a čekat.
Čím více potenciálních kupujících nabídku skutečně uvidí, tím větší šanci má prodávající najít toho, pro koho má jeho nemovitost nejvyšší hodnotu.
A právě o to se při prodeji snažím.
Majitelům děkuji za důvěru a novým majitelům přeji, aby se jim v Bradleci dobře bydlelo.
Přemýšlíte o prodeji nemovitosti v Mladé Boleslavi a okolí?
Pokud řešíte prodej bytu v Mladé Boleslavi, Bradleci nebo okolí, můžeme se společně podívat na to, jakou cenu může mít vaše nemovitost a jaký způsob prezentace a propagace pro ni dává smysl.
Nechci předem slibovat rekordní cenu ani tvrdit, že existuje jedna strategie použitelná na každý byt nebo dům. Cílem je připravit nemovitost tak, aby měla na trhu co nejlepší šanci, a následně její nabídku dostat k co největšímu počtu relevantních zájemců.
