Znalecký odhad 1,6 milionu. Dům v insolvenci se podařilo prodat za 2,6 milionu korun
Ve zkratce: Znalecký posudek stanovil hodnotu rodinného domu ve Varnsdorfu na 1,6 milionu Kč. Při prodeji z majetkové podstaty jsme zvolili standardní prezentaci na realitním trhu a přibližně po šesti týdnech se nemovitost podařilo prodat za 2,6 milionu Kč. Případ ale následně ukázal také druhou stránku podobných obchodů – význam důkladné technické kontroly nemovitosti před koupí.
Před několika lety jsem se ve Varnsdorfu podílel na prodeji rodinného domu z majetkové podstaty dlužníka. Na případu jsem spolupracoval s insolvenčním správcem a zajištěným věřitelem, kterým byla jedna z velkých tuzemských bank.
Znalecký posudek tehdy stanovil hodnotu nemovitosti přibližně na 1,6 milionu korun. Po prostudování místního realitního trhu jsem ale dospěl k názoru, že při standardním prodeji a kvalitní prezentaci může být reálně dosažitelná cena výrazně vyšší.
Nakonec se dům podařilo prodat za 2,6 milionu korun, tedy o jeden milion korun a 62,5 % více oproti znaleckému odhadu.
Rodinný dům ve Varnsdorfu určený k rekonstrukci
Jednalo se o dvoupodlažní rodinný dům s užitnou plochou přibližně 120 m², pozemkem o výměře kolem 1 200 m² a garáží.
Dům vyžadoval rekonstrukci. Problémy byly například s hydroizolací a střechou. Vytápění bylo řešeno plynem. V domě se nacházel také komín pro tuhá paliva, který se v době prodeje nepoužíval.
Nemovitost byla stále obývána dlužníkem. Ten v tomto případě velmi dobře spolupracoval a bez problémů umožňoval prohlídky zájemcům, což bylo pro standardní nabídku domu na trhu důležité.
Prodej nemovitosti v insolvenci na běžném realitním trhu
Přestože šlo o prodej v rámci insolvence, k prezentaci nemovitosti jsme přistoupili podobně jako u běžné realitní zakázky.
Využili jsme profesionálního fotografa, připravili kvalitní inzerci a nabídku propagovali také prostřednictvím sociálních sítí. Staging vzhledem ke stavu domu a okolnostem prodeje nebylo možné provést.
Cílem bylo oslovit dostatečné množství relevantních zájemců a nechat trh ukázat, jakou cenu je skutečně ochoten akceptovat.
Dům byl v nabídce přibližně měsíc a půl a na prohlídky přišlo zhruba 10 až 12 zájemců. Zájem tedy existoval, ale požadovanou cenu zpočátku nikdo nechtěl akceptovat.
Nakonec se objevil kupující, který byl ochoten zaplatit 2,6 milionu korun.
O milion korun více oproti znaleckému posudku
Výsledek lze shrnout jednoduše:
Znalecký odhad: 1 600 000 Kč
Dosažená kupní cena: 2 600 000 Kč
Rozdíl: +1 000 000 Kč, tedy +62,5 %
Kupní cenu bylo potřeba odsouhlasit v rámci insolvenčního řízení insolvenčním správcem a zajištěným věřitelem. Vzhledem k tomu, že dosažená částka výrazně převyšovala znalecký odhad, nebyla výsledná cena z tohoto pohledu problémem.
Výtěžek z prodeje posloužil k vypořádání závazků v rámci insolvenčního řízení a po jejich uspokojení zůstala určitá část prostředků také samotnému dlužníkovi.
Netvrdím, že by se stejná nemovitost v dražbě nutně prodala levněji – to zpětně nelze vědět. Tento konkrétní případ mě ale utvrdil v tom, že pokud to podmínky insolvenčního řízení umožňují, může standardní prodej na realitním trhu s kvalitní prezentací přinést velmi dobrý výsledek.
Profesionální fotografie, dobře připravený inzerát, propagace a dostatek času pro oslovení zájemců nejsou důležité jen u běžného prodeje nemovitosti.
Koupě nemovitosti z insolvence může být z právního hlediska velmi bezpečná
Prodej nemovitosti prostřednictvím insolvenčního správce může na první pohled působit rizikově, protože je spojen s insolvencí původního vlastníka. Z pohledu jeho dluhů je ale situace v mnoha ohledech právě opačná.
Při řádném zpeněžení nemovitosti v insolvenčním řízení se výtěžek z prodeje vypořádává v rámci insolvence a právní úprava řeší také zánik zajištění váznoucích na zpeněženém majetku. Kupující tak nekupuje společně s nemovitostí dluhy původního vlastníka.
I proto považuji koupi nemovitosti řádně zpeněžované insolvenčním správcem z pohledu dluhů původního vlastníka za jeden z bezpečnějších způsobů nabytí nemovitosti. Samozřejmě je vždy potřeba posoudit konkrétní případ, kupní smlouvu a aktuální stav zápisů v katastru nemovitostí.
Je ale důležité oddělit právní bezpečnost nabytí od technického stavu nemovitosti. To, že je nemovitost převedena v rámci insolvenčního řízení a kupující na sebe nepřebírá dluhy původního vlastníka, ještě neznamená, že nemovitost nemůže mít technické problémy.
A právě to ukázal i tento případ.
Poškozený komín, o kterém se při prodeji nevědělo
Po převodu nemovitosti kupující zjistili závažné poškození komínového tělesa pro tuhá paliva. Ve vnitřní části komína byla díra a podle následně zjištěných stop se kouř již v minulosti dostával mimo komín. Nad podhledem v obývacím pokoji byl dokonce očouzený strop.
O tomto poškození jsem v době prodeje nevěděl a nebyl jsem o něm informován. Komín se nepoužíval, protože dům byl vytápěn plynem.
Kupující byli seznámeni s celkovým technickým stavem domu a věděli, že kupují nemovitost vyžadující rekonstrukci. Na prohlídku si navíc přivedli vlastního odborníka ze stavebnictví. Ani při této kontrole však poškození komína nebylo odhaleno.
Následně kvůli němu vznikl spor. K soudnímu řízení nakonec nedošlo, stejně jako k finančnímu plnění nebo jiné dohodě. Kupující se následně nedostavili ani na plánované jednání s insolvenčním správcem.
V podobných situacích se často používá pojem skrytá vada. Samotná skutečnost, že byl určitý problém objeven až po koupi, ale ještě automaticky neznamená, že jej lze v konkrétním právním vztahu označit za skrytou vadu a že z něj vzniká konkrétní nárok kupujícího. Pokud se strany neshodnou, může tuto otázku závazně posoudit až soud.
V tomto případě k soudnímu řízení nedošlo, a proto nechci zpětně dělat právní závěr, zda se jednalo o skrytou vadu. Faktem je, že komín byl poškozený a při prodeji jsme o tomto poškození nevěděli.
Kupní smlouva současně obsahovala specifickou úpravu odpovědnosti za vady s ohledem na charakter prodeje z majetkové podstaty. Insolvenční správce totiž nemůže mít stejnou znalost historie a technického stavu domu jako člověk, který nemovitost dlouhodobě vlastní a užívá.
Ani při důkladné prohlídce nemusí být všechny vady patrné
Tato zkušenost pro mě byla důležitá i z profesního hlediska.
Realitní makléř může kupujícího upozornit na problémy, o kterých ví nebo které jsou při běžné prohlídce patrné. Nemůže ale při prohlídce spolehlivě odhalit každou technickou závadu ukrytou v konstrukcích domu.
A někdy o ní nemusí vědět ani samotný vlastník.
Proto dnes kupujícím zejména u starších domů a nemovitostí před rekonstrukcí doporučuji, aby si na prohlídku přizvali vlastního stavebního technika, inspektora nemovitostí nebo jiného odborníka.
Ani odborná kontrola samozřejmě není absolutní zárukou, což ukázal právě tento případ. Dokáže ale riziko výrazně snížit.
Tato zkušenost změnila také některé moje vlastní postupy. Od té doby u nemovitostí, kterých se to týká, požaduji dostupné revize a kontroly kotlů a komínů.
Nejde přitom pouze o budoucí náklady na opravu. U některých závad může jít také o bezpečnost lidí a majetku.
Co si odnést z prodeje a koupě nemovitosti v insolvenci
Tento případ pro mě měl dvě hlavní poučení.
Prvním je význam způsobu prodeje. Znalecký posudek stanovil hodnotu domu na 1,6 milionu korun, zatímco otevřený prodej na realitním trhu s profesionální prezentací přinesl kupní cenu 2,6 milionu korun.
Rozdíl jednoho milionu korun ukazuje, proč má smysl pracovat s reálnou situací na trhu a nespoléhat pouze na samotný znalecký odhad.
Druhým poučením je potřeba důkladně prověřit technický stav kupované nemovitosti. Inzerát, fotografie ani běžná prohlídka nemohou odhalit všechno.
Prodej prostřednictvím insolvenčního správce přitom není něco, čeho by se měl kupující automaticky obávat. Z pohledu dluhů původního vlastníka může jít naopak o velmi bezpečný způsob nabytí nemovitosti. Právní bezpečnost převodu ale není totéž jako jistota perfektního technického stavu.
Kvalitní prezentace může při prodeji pomoci dosáhnout lepšího výsledku. Na straně kupujícího je ale stejně důležité co nejlépe vědět, co skutečně kupuje.
Právě kombinaci obou přístupů považuji za správnou cestu – snažit se při prodeji dosáhnout co nejlepšího výsledku, ale současně nic nezastírat a kupujícím doporučit, aby si technický stav nemovitosti nezávisle prověřili.
