Znalecký odhad 1,6 milionu. Dům v insolvenci se podařilo prodat za 2,6 milionu korun
Znalecký odhad 1,6 milionu. Dům jsme prodali za 2,6 milionu.
Před několika lety jsem se ve Varnsdorfu podílel na prodeji rodinného domu z majetkové podstaty dlužníka.
Na případu jsem spolupracoval s insolvenčním správcem a zajištěným věřitelem, kterým byla jedna z velkých tuzemských bank.
Znalecký posudek tehdy stanovil hodnotu nemovitosti přibližně na 1,6 milionu korun.
Po prostudování místního realitního trhu jsem ale dospěl k názoru, že při standardním prodeji může být reálně dosažitelná cena výrazně vyšší.
Se znaleckým posudkem jsme tedy měli trochu rozdílný názor na hodnotu domu.
Naštěstí pro dlužníka, insolvenčního správce i zajištěného věřitele se později ukázalo, že trh se v tomto případě přiklonil spíš na moji stranu.
Přibližně po šesti týdnech se dům prodal za 2,6 milionu korun.
Tedy o 1 000 000 Kč a 62,5 % více oproti znaleckému odhadu.
Neberu to jako důkaz, že znalecké posudky nefungují. Mají svůj účel a vycházejí z určité metodiky.
V tomhle konkrétním případě měl ale trh na cenu domu poměrně výrazně odlišný názor.
Přesně o milion korun odlišný.
Tím by mohl vzniknout poměrně hezký článek o úspěšném prodeji.
Jenže tenhle obchod měl ještě druhou část.
A ta pro mě byla možná profesně důležitější než samotný milion navíc.
Dům určený k rekonstrukci
Jednalo se o dvoupodlažní rodinný dům s užitnou plochou přibližně 120 m², pozemkem kolem 1 200 m² a garáží.
Dům vyžadoval rekonstrukci. Problémy byly například s hydroizolací a střechou. Vytápění bylo řešeno plynem a v domě se nacházel také komín pro tuhá paliva, který se v době prodeje nepoužíval.
Nemovitost byla stále obývána dlužníkem.
A tady je fér zmínit jednu důležitou věc.
Přestože se jeho nemovitost prodávala v rámci insolvence, při celém procesu velmi dobře spolupracoval. Umožňoval prohlídky a nijak nám nekomplikoval standardní nabídku domu na trhu.
I díky tomu jsme mohli k prodeji přistoupit podobně jako u běžné realitní zakázky.
Insolvence neznamená, že se musí rezignovat na marketing
Připravili jsme profesionální fotografie, kvalitní inzerci a nabídku propagovali také prostřednictvím sociálních sítí.
Homestaging vzhledem ke stavu domu a okolnostem prodeje možný nebyl.
Cíl byl ale stejný jako u kterékoliv jiné nemovitosti.
Dostat nabídku k dostatečnému počtu relevantních zájemců a nechat trh ukázat, jakou cenu je skutečně ochoten zaplatit.
Dům byl v nabídce přibližně měsíc a půl a na prohlídky přišlo zhruba 10 až 12 zájemců.
Zájem tedy existoval, požadovanou cenu ale zpočátku nikdo akceptovat nechtěl.
Nakonec se objevil kupující ochotný zaplatit 2,6 milionu korun.
Kupní cenu bylo potřeba odsouhlasit v rámci insolvenčního řízení insolvenčním správcem a zajištěným věřitelem.
Výtěžek z prodeje posloužil k vypořádání závazků a po jejich uspokojení zůstala určitá část prostředků také samotnému dlužníkovi.
Netvrdím, že by se stejný dům jiným způsobem nutně prodal levněji. To zpětně nemůžeme vědět.
Tenhle případ ale dobře ukázal něco jiného.
Znalecký posudek je odborný podklad. Není to cenovka nalepená na nemovitosti.
Pokud podmínky insolvenčního řízení umožňují standardní prodej na realitním trhu, může mít smysl dát nabídce kvalitní prezentaci, dostatečný dosah a čas, aby výslednou cenu skutečně prověřil trh.
V tomto případě to pro dlužníka i jeho věřitele znamenalo velmi podstatný rozdíl.
Právní stránka převodu a technický stav jsou dvě různé věci
Slovo insolvence může u kupujících přirozeně vyvolávat obavy.
Při řádném zpeněžení nemovitosti insolvenčním správcem se ale závazky původního vlastníka řeší v rámci insolvenčního řízení. Kupující si tedy společně s domem jednoduše „nekupuje“ také osobní dluhy předchozího vlastníka.
Každou transakci je samozřejmě potřeba posoudit individuálně, včetně smluvní dokumentace a aktuálního stavu zápisů v katastru nemovitostí.
Samotný fakt, že se nemovitost prodává z majetkové podstaty, ale nemusí být důvodem, proč se jí automaticky vyhnout.
Je však potřeba oddělit právní stránku převodu od technického stavu nemovitosti.
A právě ten druhý se v našem případě ozval až po prodeji.
Problém, o kterém jsme při prodeji nevěděli
Po převodu domu kupující zjistili závažné poškození komínového tělesa pro tuhá paliva.
Ve vnitřní části komína bylo poškození a podle následně zjištěných stop se kouř již v minulosti dostával mimo komín. Nad podhledem v obývacím pokoji byl také očouzený strop.
Byla to pro kupující nepříjemná situace.
O tomto stavu jsem při prodeji nevěděl a nebyl jsem o něm informován. Komín se v té době nepoužíval, protože dům byl vytápěn plynem.
Kupující věděli, že kupují starší dům určený k rekonstrukci, a na prohlídku si navíc přivedli vlastního odborníka ze stavebnictví.
Ani při této kontrole ale poškození komína odhaleno nebylo.
Po jeho zjištění mezi stranami vznikl spor. K soudnímu řízení nakonec nedošlo, stejně jako k finančnímu plnění nebo jiné dohodě. Kupující se následně nedostavili ani na plánované jednání s insolvenčním správcem.
U problémů objevených až po koupi se často automaticky používá pojem skrytá vada. Samotný fakt, že se na něco přijde až později, ale ještě neurčuje, jaké právní nároky z toho v konkrétním případě vznikají.
Kupní smlouva zde navíc obsahovala specifickou úpravu odpovědnosti za vady odpovídající charakteru prodeje z majetkové podstaty. Insolvenční správce logicky nemůže znát historii domu stejně jako člověk, který v něm dlouhodobě žil.
Proto nechci zpětně dělat právní závěr, který v tomto případě nikdy neudělal soud.
Podstatný fakt je jednodušší: komín byl poškozený a při prodeji jsme o tomto poškození nevěděli.
Ani odborník při jedné prohlídce nemusí objevit všechno
Právě tahle část případu pro mě byla důležitým profesním ponaučením.
Realitní makléř může kupujícího upozornit na problémy, které zná nebo které jsou při běžné prohlídce patrné.
Nemůže ale garantovat technický stav všech konstrukcí domu.
A někdy o problému nemusí vědět ani samotný vlastník.
Proto kupujícím zejména u starších domů a nemovitostí před rekonstrukcí doporučuji, aby si na prohlídku přivedli vlastního stavebního technika, inspektora nemovitostí nebo jiného odborníka.
Kupující v tomto případě přesně tohle udělali.
A přesto se na problém nepřišlo.
Ani odborná kontrola není absolutní záruka. Je ale jedním z nejlepších způsobů, jak riziko před koupí výrazně snížit.
Tento případ změnil také moje vlastní postupy.
Od té doby u nemovitostí, kterých se to týká, požaduji dostupné revize a kontroly kotlů a komínů.
Nejde přitom pouze o případné náklady na budoucí opravu.
U technických závad tohoto typu může jít také o bezpečnost lidí a majetku.
A právě proto má smysl udělat před prodejem i koupí maximum pro to, aby se o skutečném technickém stavu vědělo co nejvíc.
Jeden obchod, dvě důležitá poučení
Z celého případu jsem si nakonec odnesl dvě věci.
První se týká prodeje.
Znalecký odhad a skutečně dosažitelná tržní cena nemusí být totéž.
Profesionální prezentace samozřejmě sama o sobě nezaručí vyšší cenu. Dokáže ale nabídku dostat mezi více lidí a dát trhu příležitost ukázat, jakou hodnotu konkrétní nemovitosti skutečně přisuzuje.
Ve Varnsdorfu byl rozdíl mezi posudkem a výslednou cenou jeden milion korun.
Druhé poučení se týká koupě.
Ani kvalitní inzerát, osobní prohlídka a vlastní odborník nemusejí odhalit každý problém staršího domu.
Proto má smysl pracovat s dostupnou dokumentací, kontrolami a revizemi a technickému stavu věnovat před koupí co největší pozornost.
Tyto dvě části přitom nejsou v rozporu.
Při prodeji je mojí prací snažit se dosáhnout pro prodávajícího co nejlepšího výsledku. Současně ale chci, aby kupující dostal co nejvíce dostupných informací o tom, co kupuje.
Milion korun nad znalecký odhad byl skvělý výsledek.
Zkušenost, která přišla po prodeji, pro mě ale měla možná ještě větší hodnotu.
Protože dobrý obchod podle mě není jen ten, který se dobře prodá. Měl by také dobře dopadnout.
