Známý poradil cenu. Koupit za ni ale nechtěl. Prodej bytového domu v Jablonci nad Jizerou
U rodinného domu nebo bytu může při rozhodování kupujícího hrát velkou roli emoce. Výhled, zahrada nebo třeba kuchyň, ve které si dokáže představit nedělní snídani.
U bytového domu je to trochu jiné.
Investor si většinou poměrně rychle otevře kalkulačku.
A právě čísla hrála hlavní roli při prodeji bytového domu v Jablonci nad Jizerou, který měl pět bytových jednotek a nebytový prostor.
Majitel přitom dlouhodobě žil na druhé straně světa.
Majitel v Austrálii, dům v Jablonci nad Jizerou
K zakázce jsem se dostal na doporučení přes rodinu majitele.
Samotný vlastník už řadu let žil v Austrálii. Chtěl tam investovat do jiné nemovitosti a zároveň pro něj bylo čím dál méně praktické starat se o bytový dům na druhé straně světa.
Nemovitost jsme proto od začátku řešili převážně na dálku.
Smlouvu o spolupráci jsme uzavřeli elektronicky a stejným způsobem jsme později řešili i rezervaci. Pro úkony spojené se samotným převodem nemovitosti jsme měli připravenou plnou moc, kterou nechal majitel ověřit prostřednictvím českého konzulátu v Austrálii.
Díky tomu kvůli prodeji nemusel cestovat do České republiky.
Vzdálenost ale nakonec nebyla tou nejzajímavější částí celého prodeje.
Tou byla cena.
Kolik stojí bytový dům?
Při oceňování běžného bytu se můžeme poměrně dobře opřít o ceny srovnatelných prodaných nemovitostí.
U investičního bytového domu mě zajímá ještě jedna zásadní věc:
Kolik dokáže vydělávat?
Proto jsem při stanovení ceny pracoval především s výnosovou metodou a ekonomickým potenciálem jednotlivých jednotek.
Jenže tady byla situace trochu složitější.
Všechny byty byly obsazené a stávající nájemné bylo u některých jednotek přibližně jen na polovině až třetině tehdejší tržní úrovně.
Na první pohled by tedy mohlo stačit vzít běžné tržní nájemné, vynásobit ho počtem jednotek a máme krásně výnosný dům.
Jenže tak jednoduché to není.
Nájemní smlouva nezmizí prodejem domu
V domě byly platné nájemní smlouvy. Některé ještě přibližně na dva roky, jedna dokonce na dobu neurčitou.
Novému vlastníkovi tedy nešlo jednoduše slíbit:
„Koupíte dům a od příštího měsíce nastavíte všem tržní nájemné.“
Kupoval nemovitost i s existujícími nájemními vztahy a ty bylo potřeba respektovat.
Právě to mělo na hodnotu domu pro investora vliv.
Potenciál tam byl. Nebylo ale možné tvářit se, že ho nový vlastník může celý využít okamžitě.
A právě proto mi původní představa o ceně ekonomicky nevycházela.
Známý doporučil cenu téměř 10 milionů
Rodina měla zpočátku představu o ceně přibližně 9 973 000 Kč.
Částku jim doporučil známý. Nebyla ale podložená výpočtem výnosu ani jinými konkrétními daty. Byla to jednoduše představa o tom, kolik by dům mohl stát.
Položil jsem proto docela jednoduchou otázku:
„A koupil by ho za tuhle cenu člověk, který vám ji doporučil?“
Nekoupil.
Za tolik mu připadal drahý.
To podle mě docela dobře vystihuje rozdíl mezi tím, kolik bychom za nemovitost chtěli dostat, a tím, kolik za ni bude ochoten zaplatit někdo, kdo do ní skutečně vloží vlastní peníze.
Mně na základě výpočtů dávala od začátku smysl cena kolem 8,5 milionu korun.
Majitel chtěl přesto nejprve vyzkoušet vyšší částku.
Chápal jsem to. Rozdíl téměř 1,5 milionu korun není něco, nad čím člověk mávne rukou.
Svou představu navíc konzultoval i s manželkou, která pracuje v realitách v Austrálii. I jí můj výpočet dával smysl a majitel věděl, že při požadované ceně už ekonomika investice pro kupujícího příliš nevychází.
Přesto jsme se dohodli, že vyšší cenu nejprve vyzkoušíme.
Dům jsme tedy nabídli za 9 973 000 Kč.
A nechali promluvit trh.
Bez fotografií interiérů
Marketing bytového domu měl ještě jednu zvláštnost.
V bytech normálně žili lidé.
Některé jednotky byly v lepším stavu, jiné v horším, ale rozhodl jsem se veřejně nezveřejňovat fotografie jejich interiérů.
Jednoduše kvůli soukromí nájemníků.
U investiční nemovitosti navíc nepotřebuji potenciálního kupujícího přesvědčovat dekoracemi na konferenčním stolku. Potřebuji mu dát informace, podle kterých dokáže vyhodnotit investici.
Velmi dobře tentokrát fungovala také specializovaná facebooková skupina zaměřená na investory.
Celkem se ozvalo přibližně deset zájemců a uskutečnily se zhruba čtyři prohlídky.
Dům chtěli koupit i nájemníci
Zajímavá varianta se objevila přímo uvnitř domu.
O koupi měli zájem samotní nájemníci.
Pokoušeli se najít cestu, jak transakci financovat. Řešilo se klasické bankovní financování i možnost družstevního modelu.
Nakonec se ale potřebné financování sestavit nepodařilo.
Prodej tedy pokračoval dál.
A přibližně po třech měsících přišli kupující, kteří měli k dispozici vlastní prostředky.
A hlavně přišli s konkrétní nabídkou.
8,5 milionu korun
Kupující nabídli za celý dům 8 500 000 Kč.
A právě tady se celý příběh pěkně uzavřel.
Byla to prakticky přesně cena, kterou jsem doporučoval už před zahájením prodeje.
Nemusel jsem tedy po třech měsících sednout k tabulce a vymýšlet, o kolik máme zlevnit.
Ten výpočet už existoval od začátku.
Kupující se na nemovitost podívali investorskýma očima, udělali si vlastní kalkulaci a došli prakticky ke stejnému číslu.
Majitel jejich nabídku přijal.
Investiční nemovitost se nekupuje pocitem
U vlastního bydlení může kupující říct:
Tady se mi prostě líbí. Ten výhled chci. Tu zahradu chci. A jsem ochoten si za ni připlatit.
Investor přemýšlí jinak.
Zajímá ho pořizovací cena, současný výnos, potenciální výnos, náklady, stav domu, existující nájemní smlouvy, možnosti dalšího využití a návratnost vložených peněz.
Pokud ekonomika přestane dávat smysl, hezký pocit ji většinou nezachrání.
Proto považuji za důležité oddělovat dvě věci:
cenu, kterou by si prodávající přál, a cenu, kterou lze podložit čísly.
V tomto případě mezi nimi byl rozdíl téměř 1,5 milionu korun.
A trh nakonec došel prakticky přesně k částce, kterou ukazovaly výpočty už na začátku.
Co bude s nájemníky?
Prodej domu samozřejmě vnímali i lidé, kteří v něm bydleli.
Část z nich měla pochopitelně obavy z toho, co změna vlastníka přinese. U některých smluv bylo zřejmé, že po jejich skončení může nový majitel s jednotkami naložit jinak.
To ale nebylo něco, co bych mohl nebo měl nájemníkům slibovat za nového vlastníka.
Mým úkolem bylo zajistit, aby prodej proběhl korektně, kupující znal existující nájemní vztahy a platné smlouvy byly respektovány.
Samotné předání domu pak proběhlo bez větších komplikací.
Co s domem udělal nový vlastník?
Až další vývoj docela pěkně ukázal, proč se o nemovitost zajímal právě investor.
Po koupi nechal připravit prohlášení vlastníka, z původního nebytového prostoru vytvořil další bytovou jednotku a část bytů následně samostatně prodal.
Některé jednotky si ponechal.
Viděl tedy v domě další potenciál, se kterým dokázal pracovat.
To už ale bylo jeho podnikatelské rozhodnutí.
Moje práce skončila úspěšným převodem a předáním celého domu.
Od Jablonce nad Jizerou až do Austrálie
Celý obchod jsme dokázali vyřešit, přestože majitel dlouhodobě žil na druhé straně světa.
Elektronické podepisování a správně nastavená plná moc ověřená přes český konzulát umožnily, aby kvůli prodeji nemusel cestovat do České republiky.
Nakonec se tak prodal celý bytový dům s existujícími nájemníky za 8,5 milionu korun, přibližně po třech měsících nabídky.
A zároveň se potvrdilo něco, co se u investičních nemovitostí snažím vysvětlovat už při prvním nacenění.
Pocit může být dobrým začátkem debaty o ceně. Kalkulačku ale nepřesvědčí.
A člověk, který vám doporučí, že vaše nemovitost stojí deset milionů, může mít samozřejmě pravdu.
Jen je občas zajímavé zeptat se ho, jestli by ji za těch deset milionů také koupil.
