Půl roku bez prohlídky. Pak šest týdnů do rezervace. Prodej domu v Liticích
Někdy zakázku získáte na první schůzce. A někdy se k vám vrátí až o několik měsíců později.
Na jaře 2025 jsem dostal kontakt na majitelku rodinného domu v Liticích u Blíževedel na Českolipsku. Žila v Německu a když jsme spolu poprvé mluvili, zrovna odjížděla na dovolenou. Domluvili jsme se proto, že se spojíme po jejím návratu.
Když jsem jí následně zavolal, situace už byla jiná.
Její otec, který v domě bydlel, mezitím dostal doporučení na jiného realitního makléře a rodina se rozhodla svěřit prodej jemu. Majitelka se mi omluvila a tím pro mě tehdy celý příběh skončil.
Alespoň jsem si to myslel.
Po necelém půlroce zazvonil telefon znovu
Ozvala se mi sama majitelka.
Dům byl téměř půl roku v nabídce, ale podle jejích slov se za tu dobu neuskutečnila ani jedna prohlídka. Chtěla proto prodej zkusit jinak.
Podíval jsem se na původní nabídku a následně jsem dům osobně navštívil.
Jedním z problémů podle mě byla už samotná prezentace. Fotografií domu nebylo mnoho a například zahrada na nich působila výrazně menší, než jaká ve skutečnosti byla.
Přitom právě pozemek o výměře 2 829 m², soukromí a celkový charakter místa patřily mezi nejsilnější stránky nemovitosti.
Rozdíl byl také v ceně.
Předchozí nabídková cena byla přibližně o 600 až 700 tisíc korun vyšší. Po prohlídce nemovitosti a vyhodnocení trhu jsem doporučil začít na 6 300 000 Kč.
Nešlo ale jen o změnu čísla v inzerátu.
„Vždyť se to prodá tak, jak to je.“
Dům prošel kompletní rekonstrukcí, jenže přibližně před 25 lety. A právě tady se trochu střetával pohled trhu s pohledem člověka, který v domě dlouhá léta žil.
Otec majitelky byl přesvědčený, že je všechno prakticky nové a dům žádnou zvláštní přípravu nepotřebuje.
Já to viděl trochu jinak.
Před prodejem jsme proto udělali homestaging, profesionální fotografie, 3D virtuální prohlídku a záběry z dronu. Současně jsem začal řešit také věci, které na fotografiích sice nejsou vidět, ale pro bezpečný prodej jsou podstatné – mimo jiné pasport domu a PENB.
Otec majitelky měl na některé z těchto věcí poněkud tradičnější pohled. Homestaging považoval za zbytečnost, pasport a PENB spíš za další byrokracii.
Podobné to bylo později při prohlídkách. Když chtěli někteří zájemci přijít podruhé, příliš nechápal proč. Z jeho pohledu by přece měla jedna návštěva stačit.
Jenže způsob, jakým se dnes nemovitosti prodávají – a hlavně jak se lidé rozhodují o investici několika milionů korun – se za posledních třicet let přece jen trochu změnil.
Šest prohlídek, dvě nabídky
Po spuštění nové prezentace začali zájemci chodit.
Celkem proběhlo přibližně šest prohlídek a přišly dvě konkrétní nabídky.
To pro mě bylo důležité i z pohledu ceny.
Mohlo by se totiž zdát, že jsme proti předchozí nabídce jednoduše zlevnili o 600 až 700 tisíc korun, a proto se dům prodal.
Tak jednoduché to není.
Stejně jako nepovažuji za správné nastavit cenu příliš vysoko a měsíce čekat, nepovažuji za správné ani nemovitost podstřelit jen proto, aby byla rychle pryč.
Četnost prohlídek i počet vážných zájemců ukazovaly, že 6,3 milionu korun nebyla podstřelená cena.
Prodávající navíc nechtěla mezi dvěma zájemci dál navyšovat cenu. Rozhodla se pro toho, který jednal rychleji a jako první přišel s konkrétní nabídkou.
Její rozhodnutí jsme respektovali.
Dům se tak přibližně po šesti týdnech v nabídce rezervoval za plných 6 300 000 Kč.
Správně nastavená cena totiž podle mě není ta nejvyšší, kterou dokážeme napsat do inzerátu. Ale ani ta nejnižší, za kterou dokážeme rychle prodat.
A mohlo by se zdát, že máme hotovo.
Neměli jsme.
Rezervací tentokrát jednodušší část obchodu skončila
Na nemovitosti byla zapsána dvě věcná břemena dožití.
Jedno ve prospěch otce majitelky, který v domě stále bydlel. Druhé pocházelo přibližně z doby před 15 až 20 lety a týkalo se jeho bývalé manželky.
Aby mohl prodej bezpečně pokračovat, bylo potřeba obě práva vyřešit a z katastru odstranit.
Možná překvapivě právě tato část proběhla poměrně hladce. S oběma oprávněnými se podařilo domluvit a břemena jsme mohli zrušit.
Tím ale organizace kolem prodeje nekončila.
Majitelka žila v Německu, zatímco její otec stále bydlel v prodávaném domě. Podle jejich vzájemné dohody měl z kupní ceny získat prostředky na pořízení vlastního bytu a zbývající část připadla majitelce domu.
Otec měl vlastní makléřku, která mu pomáhala s novým bydlením a se kterou jsem jeho situaci průběžně řešil.
S blížícím se převodem se ale začaly objevovat obavy, zda bude mít nové bydlení včas připravené.
Komunikace tak postupně probíhala mezi prodávající, jejím otcem, jeho makléřkou, kupujícími a mnou. A ne vždy se ke všem dostala úplně stejná informace.
Pro kupující bylo nakonec podstatné především jedno: jejich obchodním partnerem byla majitelka nemovitosti a s ní jsme měli podmínky prodeje jasně nastavené.
Když si kupující vyberou bankovní úschovu
Další zajímavostí byla úschova kupní ceny.
Kupující preferovali bankovní úschovu u Komerční banky, protože ji vnímali jako bezpečnější variantu než úschovu advokátní.
Jejich přání jsme respektovali.
Osobně považuji správně nastavenou advokátní úschovu za bezpečný standard, samozřejmě za předpokladu, že ji zajišťuje prověřená advokátní kancelář s odpovídajícími kontrolními mechanismy.
Tentokrát jsme ale šli cestou banky.
A ukázalo se, že ani ta nemusí být administrativně úplně jednoduchá.
Na konkrétní pobočce se s tímto typem úschovy podle všeho nesetkávali příliš často, takže příprava i následná komunikace zabraly více času. Komplikace nastala také při vyplácení peněz, kdy banka nejprve požadovala list vlastnictví v jiné podobě, než jsme měli k dispozici.
Nakonec se samozřejmě vše podařilo vyřešit.
Prodávající v Německu a peníze v korunách
Další drobnost, která se při běžném prodeji domu nemusí vůbec objevit, byla měna.
Prodávající dlouhodobě žila v Německu, takže potřebovala část kupní ceny převést z českých korun na eura. Zároveň bylo kvůli vypořádání transakce potřeba vyřešit český bankovní účet.
Podle propočtu prodávající by klasická směna prostřednictvím banky znamenala náklad přibližně 50 000 Kč.
Nakonec jsme převod korun na eura vyřešili prostřednictvím Revolutu za zlomek této částky.
I to je jedna z věcí, které v původním inzerátu samozřejmě nenajdete, ale během skutečného obchodu je někdo vyřešit musí.
A předání? O měsíc později
Zbývalo předat dům.
Jenže nový byt otce ještě nebyl připravený tak, jak potřeboval. Probíhala v něm rekonstrukce a pochopitelně nechtěl opustit svůj dosavadní domov bez možnosti se rovnou přestěhovat.
Původně domluvený termín předání jsme proto nakonec posunuli přibližně o měsíc.
Kupující situaci akceptovali.
A po všech předchozích krocích jsme dům nakonec skutečně předali.
Od zahájení prodeje do předání uplynulo přibližně pět měsíců.
Samotného kupujícího jsme přitom našli výrazně dříve – rezervace přišla přibližně po šesti týdnech.
Najít kupujícího byla možná ta jednodušší část
Když se na celý obchod podívám zpětně, samotný prodej vypadal na papíře vlastně jednoduše.
Cena 6,3 milionu korun.
Přibližně šest prohlídek.
Dvě nabídky.
Asi šest týdnů do rezervace.
Jenže mezi první schůzkou a skutečným předáním jsme řešili také pasport domu, PENB, dvě věcná břemena dožití, financování, bankovní úschovu, český účet prodávající žijící v Německu, převod korun na eura, nové bydlení otce a nakonec i změnu termínu předání.
Dům se za těch několik měsíců nezměnil. Změnilo se hlavně to, jak jsme ho nacenili, připravili, ukázali trhu a následně celý obchod dotáhli.
A právě proto pro mě práce realitního makléře nekončí ve chvíli, kdy zájemce řekne:
„Beru.“
Někdy tam ta zajímavější část teprve začíná.
A ještě malá tečka
Po nějaké době se mi ozval znovu kupující.
Tentokrát potřeboval prodat svou jinou nemovitost a obrátil se s tím na mě.
Nakonec jsme ji ani nestihli nabídnout klasickou cestou. Zájemce se podařilo najít prostřednictvím Instagram Stories.
Ale to už je zase jiný příběh.
